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欧阳捷:房地产市场快速去库存的四大策略 2018-06-20 03:21

  一、加速去化已完工产品。当前,绝大多数城市供大于求,房价上涨预期已经被打破,已完工产品压在手上,已经毫无意义,还要积压现金、增加财务成本。对于已完工产品,哪怕低于成本价销售,至少也可以回笼现金流,并减少未来的财务成本。对于这种剩下来的存货,必须要有壮士断腕的决心,坚定不移甩卖,回笼现金。

  房地产市场库存量过大已经是不争的事实。目前,房地产在建施工面积已经超过67亿平方米,按照2013年房地产竣工面积10亿平方米计算,需要六年多时间,而2000年只要两年半。

  二、精准地把握推盘节奏。什么时候推盘?推住宅还是商业?毛胚还是精装修?抢在竞品之前还是之后?都是需要精准的客户定位和市场研究。同时还要加快项目建设。高周转模式依然是目前最好的去存货必备手段,否则在想推盘的时候却发现项目建设进度达不到预售条件,只好眼睁睁看着竞品抢得先机。

  当然,最坏的时期同时也是最好的时期,关键看是对谁了。好企业永远不在意是什么时期,只在意在狗熊追上来的时候是否比别人跑得快!(作者观点,不代表新华网立场。)

  三、 实施“一盘一策”。目前市场明显出现城市分化、板块分化、楼盘分化,有的城市供大于求,但老城区几乎无新房可售,有的城市供求基本平衡,但新城区严重供过于求,因而销售政策不宜整齐划一,新城控股旗下新城地产在南京的项目就在近期提高了售价,但有的城市、有的产品就必须综合平衡量价关系,坚决执行“量在价先”的策略,保证销售速度。

  本文作者介绍:欧阳捷,主张前瞻解析,用数据说话,与身份无关。现任新城控股集团有限公司(1030.Hk)高级副总裁,同时担任江苏新城地产股份有限公司监事。

  四、把握好拿地区域与窗口期。即便在市场普遍供大于求的情况下,房企总还是要补充生产原材料——土地的,几乎所有大中城市也还是存在局部区域供应不足的情况,这也是企业拿地的机会区域。同时,目前绝大多数城市土地市场尚未恢复,在供求关系平衡、土地价值适合、企业存货不多的城市区域,恰恰是最好的机会点和窗口期。

  目前,房地产待售面积达到5.7亿平方米,而去年末仅为4.9亿平方米,消化这些待售面积又需要半年。另外,还有已开工未达到预售条件的项目,以及大量储备在房地产开发企业手中未开发的土地,这些土地究竟有多少不得而知。以标杆房企万科财报为例,2014年上半年,幸运飞艇全天计划:「2017年 波兰男子广州乞讨称凑钱去昆明 民众指其撒谎 , 白领招聘薪酬回升,37个主要...,已完工开发产品为192亿元,在建开发产品为2263亿元,拟开发产品(应该是土地储备部分)为958亿元。这些产品都是属于库存品概念,其中,拟开发产品占比达到28%,幸运飞艇平台万科土地储备控制节奏很出色,去年底还有1244亿元,今年上半年减少了286亿元。相信大多数企业没有万科的远见和精明,即便是按照全国房地产企业全部在建面积的20%标准储备未开发土地计算,全国拟未开发土地也有13亿平方米,其中,恒大就有大约1亿平方米。

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